综合片区开发是在国家经济发展战略的指导下,针对相对成片的较大规模(通常在5平方公里以上)区域的整体投资开发工作。通过片区及周边一体化规划,构建区域现代化、产业集群化、环境生态化、农村城镇化综合发展,实现区域综合价值。它包含了整个区域从战略定位策划、城乡规划编制、土地一级整理及安置、基础设施和公共服务设施建设、土地出让、产业导入以及城市运营管理的全过程。将经济、政治、文化、社会等融入新型城镇城市文化、功能定位、空间布局、公共服务、发展规模中,消除差距,以集约高效、科学发展、功能完善、环境友好、社会和谐的统筹规划。

为城市赋能——“中建微城市”引领“十四五”综合片区开发建设-国资论坛

综合片区开发的出现,实现了地方政府的发展区域的诉求以及传统房建企业转型的需求。站在政府角度,引入企业投资建设片区,一借助了企业的投资能力;二借用了企业的组织管理能力;三借助了企业的招商能力,并以此模式为基础构建了区域发展的平台。大型投资企业专业化运作整体区域的开发,使得每块土地在出让的时候都能够具备一个良好的配套条件,使得土地能够获得应有的价值,也建立了市场对这个区域规划落实的长期信心。

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我国的综合片区开发模式在结构性和功能性呈现如下几个趋向:

一是投资管理多元化。企业开始协同或替代政府作为片区建设的主体。片区建设投资越来越多的交由具备专业资质和能力的企业承担,片区的市场化配置和企业占比逐步增多。

二是产业结构服务化。随着城市产业结构的调整优化,城市片区内的产业结构也在发生转变,逐步转向发展科创、总部经济、金融、文化、旅游等服务业,由农业、制造业主导型转为服务主导型的城市产业新业态正在陆续更迭。

三是片区功能平台化。用“平台经济”的思维打造其平台作用,以市场为基础,通过搭建政企互信的合作平台获得政府授权,进行资源整合并优化资源配置,满足区域内的政府、企业、居民三者的需求、提升片区价值,解决统筹开发运营的责任主体问题以及城市综合开发价值分配问题。

四是运营生态智慧化。片区要进行整体的环境影响评价,要达到全域的绿色、低碳、节能减排等环保标准;同时,随着国家大力推进智慧城市建设,片区开发势必要使用大数据、云计算、物联网等新一代信息技术,线上线下结合,产业发展和园区管理更智能、更高效。

五是产城融合一体化。以往城市片区开发的模式对于建成片区的功能定位较为单一,由“产城分离”走向“产城融合”,实行土地集约、产业和人口集聚、城市功能完善以及整个商业价值的统筹,成为综合片区发展的必然趋势。

六是便民服务一条龙。未来城市之间竞争的核心,在于能否更好的为居民提供便捷的生活服务,能否引领居民未来的生活方式。企业为城市提供的不仅是满足本社区居民的基本生活需求,还要最大程度地实现人与自然、人与社会和人与自我的融洽与和谐。

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截止2019年末,我国城镇人口已达到8.48亿,城镇化率为60.6%,中国的城镇化和城市的发展已经进入新的发展时期。快速的城镇化建设也伴随着一些突出的矛盾和问题。比如城市设计短视,无法成为可复制的品牌;缺乏全产业链价值体系设计,无法实现片区内共赢;片区建设运营分割,无法使区域价值持续提升等等不同发展阶段、不同管理模式的综合片区,都应根据自身的发展情况,充分考虑市场化、城市化、社会化、政策化等因素影响,通过适应当前市场形势要求, 适时变革管理模式和体制机制,将其作为综合片区可持续发展的动力源。

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在即将到来的“十四五”期间,为了实现综合片区开发治理现代化的愿景目标。首先要树立片区治理现代化的理念。不仅要重视空间现代化、社会现代化、产业现代化,还要把片区治理现代化作为实现片区现代化的重要内容和实现空间、社会、产业现代化的重要手段。其次要制定片区治理现代化的目标和步骤。不仅要重视片区经济发展、创新发展、社会发展、人文发展等规划,还要制定片区发展不同阶段下治理现代化的总体规划和阶段步骤。最后要落实片区治理现代化的组织保障。不仅在观念和目标上规划片区治理现代化,还要在领导分工、组织机构和人员配置上给与明确。

作为建筑领域当之无愧的央企代表,自2012年起,中建方程作为中国建筑集团专门从事城镇成片土地综合开发和城市运营业务的城镇综合业务投资平台,积极落实国家新型城镇化战略顺应市场趋势,拓展城镇综合开发业务,探索出了一条颇具特色的综合片区开发模式——“中建微城市”。旨在打造一个包括居住、生活、就业以及各种社会公共服务等功能在内,具有自生能力的一个城市中的“城市”,打造一个将人、自然、产业有机结合起来,建立一个相对独立、宜居便捷、和谐美好的城市,也是贯彻全面协调可持续的综合片区开发新模式的城市。

中建方程利用央企全产业链整合优势资源,秉持协调创新发展理念,以城市发展的未来为规划运营方向,融合国内外先进技术、运营经验,贯穿城市的三级责任主体,为十四五期间国内综合片区开发业务提供“城市整体交钥匙”的解决路径。

一是设计产品全周期路径规划,最终实现特色化复制。片区综合开发产品必须坚持全周期的路径规划,从产品设计、产品升级到产品成熟,基于母版式城市基底,叠加领先城镇化发展理念和发展模式,从而实现特色化复制。

二是设计价值链各环节实施路径。“中建微城市”可秉持“从项目到城市、从硬件到生活方式”两个升级方向,促进城市品质提升和居民生活水平提高。侧重利用一级开发优势,实现一二三级全产业链协同开发,通过片区综合开发的各个环节获取直接及间接收益。

三是设计城市运营实施路径。中建作为项目业主方,可依托政府授权进入城市运营领域,同时整合并导入相关产业资源,选择性介入产业运营价值链后端各环节细分市场。