2020年4月,中国证券监督管理委员会、国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,明确将优先支持国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展基础设施证券投资基金试点。首批有三个基础设施证券投资基金取得的基础设施项目为产业园区,经营定位为产业研发办公及配套。

一、产业园区项目运营收入及支出分析

产业园区的经营模式通常是开发主体在特定区域内规划产业定位、完善基础配套,向落户企业提供物业租赁及其他综合配套服务,以此获得长期稳定的回报。

· 首批三个项目的运营收入构成

【普华永道国企改革观象台】基础设施公募REITs首批试点项目解读(二)——产业园区项目-国资论坛

信息来源:上述三个项目在上海或深圳证券交易所公开披露的招募说明书。

产业园区项目的运营收入主要包括租赁收入、物业管理收入及其他收入。其中,租赁收入主要的收益来源是通过与租户签署一定期限的租赁合同而获得稳定的租金;同时,公司也为租户提供物业管理及其他综合配套服务,进而获得物业管理等其他服务收入。

· 首批三个项目的运营支出构成

image.png信息来源:上述三个项目在上海或深圳证券交易所公开披露的招募说明书。

注:考虑到产业园区项目计提的折旧或摊销不属于付现成本,不直接影响公募REITs存续期间的可供分配金额,因此未纳入分析范围。

产业园区项目的运营支出主要包括运营管理费、物业管理费及税费支出,其中:

(1) 运营管理费:根据招募说明书披露的信息,针对上述三个项目,基金管理人均将聘请运营管理机构负责产业园区项目的日常运营管理,并将按照运营管理协议的约定,向运营管理机构支付运营管理费用。

(2) 物业管理费:持有产业园区项目的公司委聘物业管理公司提供保安、保洁及停车场管理等服务,并按照协议约定支付相关的物业管理费用。

(3) 税费支出:根据相关的税法规定,运营产业园区项目主要需要缴纳房产税、增值税及附加税费( 城市维护建设税、教育费附加)以及城镇土地使用税等。

二、影响可供分配金额的重要因素

根据基金业协会发布的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引(试行)》( 以下称“操作指引”),可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额,可包括合并净利润和超出合并净利润的其他返还。基金管理人计算可供分配金额过程中,应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润(EBITDA)并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。

根据操作指引规定的调整项目,并结合首批公募REITs项目的公开披露信息,合并净利润调节至可供分配金额的过程列示如下:

【普华永道国企改革观象台】基础设施公募REITs首批试点项目解读(二)——产业园区项目-国资论坛

从上图可以看出,影响基金合并净利润且形成现金流的项目是可供分配金额的重要来源,根据产业园区项目的经营模式并结合首批三个项目公开披露的信息,重要影响因素包括:

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三、小结

由于经营定位、经营管理模式、地理区域等不同,影响产业园区项目经营收益及基金可供分配金额的因素可能存在差异,本文仅结合首批三个项目公开披露的信息,对影响基金可供分配金额的因素作了简要的分析,以供参考。